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农村房屋拆迁补偿纠纷

作者:匿名  来源:拆迁维权律师网  日期:2020-09-18

农村房屋拆迁补偿纠纷

目前,我国的拆迁集体土地住宅房屋的拆迁补偿方式分成货币补偿、产权调换和农民自辟三种方式。但是,在任何时候,农村房屋拆迁都避免没法纠纷的再次发生,作为权利当事人应该谨慎行事。

农村房屋征地如何安置

农村房屋征地怎么移往,这在各地的标准有差异,以北京市为事例,需要留意遵循以下安置标准:

(一)征地补偿中认定的宅基地面积应该经过合法批准,且不多达控制标准。未经合法批准后的宅基地,不予认定。

经合法批准的宅基地远超过掌控标准的部分,未予补偿;但是,1982年以前经合法批准后的宅基地远超过掌控标准的部分,可以按照区、县人民政府的规定给与适当补偿。

每户宅基地面积的掌控标准,按照区、县人民政府根据《北京市人民政府关于强化农村村民建房用地管理若干规定》第六条确定的标准执行。

(二)征地补偿中认定宅基地上房屋建筑面积,以房屋所有权证标明的面积为准;未获得房屋所有权证但具有规划行政主管部门批准后建房文件的,按照批准的建筑面积确认。

本办法施行前宅基地上已建成的房屋,未获得房屋所有权证和规划行政主管部门批准建房文件,但确由被拆迁人长期业主的,应当给予必要补偿。归属于征地征地房屋的,补偿标准由乡(民族乡)、镇人民政府根据当地实际情况确认,报区、县人民政府批准后执行;属于占地面积征地房屋的,补偿标准由农村集体经济的组织或者村民委员会确认,报乡(民族乡)、镇人民政府批准后继续执行。

本办法实施后宅基地上新建、改建、扩建的房屋,未取得房屋所有权证或者规划行政主管部门批准后建房文件的,征地房屋时不予认定。

(三)农村村民合乎审核宅基地条件但未实际获得宅基地,且按照征地实施方案安置确实困难的,拆迁人应当按照区、县人民政府的规定给予必要补助。但拆迁实施方案确认以另行审核宅基地的方式不予补偿安置的除外。

(四)占地拆迁宅基地以外房屋的补偿,参照征地拆迁的有关规定执行。

(五)对利用宅基地内自有房屋从事生产经营活动并持有人工商营业执照的,拆迁人除按照本办法的规定予以补偿、安置外,还应该适当补偿投产、歇业的经济损失。其中,征地征地房屋的经济损失补偿标准,由区、县人民政府规定;占地拆迁房屋的经济损失补偿标准,由乡(民族乡)、镇人民政府规定并报区、县人民政府备案。

(六)拆迁人应当向被拆迁人支付迁往退休金。征地征地房屋的搬迁退休金,由区、县人民政府规定;占地拆迁房屋的迁往退休金,由乡(民族乡)、镇人民政府规定并报区、县人民政府备案。

(七)拆除违法建筑和多达批准期限的临时建筑未予补偿;拆毁未超过批准期限的临时建筑,按照重置成新价结合剩余期限给予必要补偿。

如何处理农村房屋征地补偿纠纷

房屋征地中,经常出现这样的情况,房屋及土地被征税后,开发商将本来用作安置被拆迁人的房屋又卖给第三人,此时,拆拆迁补偿纠纷怎么处置?当购房者与住宅房被拆迁人的权利发生冲突时,不应分别有所不同情况处理:

(一)拆迁人与被拆迁人签订产权对调补偿安置协议,就安置房屋的坐落、面积等进行具体约定后,拆迁人将同一房屋出售给购房人的,由于拆迁协议对标的房屋的移往时间上先于房屋买卖合同对房屋的出售,被拆迁人就明确具体的标的房屋拥有的权利是原房屋所有权的沿袭,因此应优先维护被拆迁人对安置房屋的权利。

(二)出卖人将标的房屋出售后,又就该房屋与被拆迁人签定安置协议的,有以下几种情况:

1、如果房屋买卖合同已经注册,由于注册具备对抗第三人的效力,且买卖合同正式成立在前,应维护购房者的权利。

2、如果房屋买卖合约未登记,不应分别情况处理:一是被拆迁人已入住的,由于住进的不道德表明拆迁人已经履行征地协议的房屋交付义务,被拆迁人已接受交付给并对房屋为占据使用,应优先维护已入住的被拆迁人;二是购房者已入住的,同理应优先维护购房者;三是均未入住的,应按照合同有效成立的时间顺序,优先维护合约成立在先的权利人。

农村征地征地补偿案例

案情概述:2004年4月,韩先生向某房产商出售了位于本市宝山区的一套商品房,签定了《预售合约》,并支付了全额购房款。不料,发生在两周前的一件事,却让韩先生惊出一身冷汗。原来,当韩先生携妻儿去看这套未来的新家,打算商谈如韩翻新时,却意外遇见了张先生一家。经理解,张先生是本市某正在拆迁、改造的旧区的居民,房产商获得了该旧区地块的使用权,并打算修建新的商品房,为移往被拆迁的张先生一家,于2004年3月中旬同张先生签定了《征地补偿移往协议》,该协议誓约的正是以韩先生购买的这套商品房作为征地安置房,作为对张先生一家的补偿。至此,同一套房屋却出现了两个权利人,“一屋二主,如何是好?”。次日,韩先生与张先生一起前往房产商处质询此事,房产商的工作人员却闪烁其辞,无法给出具体的众说纷纭。韩、张二人与房产商发生了激烈的口角,纷纷表示要状告房产商,请求法院确认权利,并就其赔偿。

律师众说纷纭:《预售合约》与《征地补偿安置协议》的效力究竟孰低孰低?这套房屋的产权究竟归属于谁?韩、张二人可否向房产商索赔?是本案引发出的必须研讨的几个最重要问题。

本案的核心问题是《预售合约》的预购人与《征地补偿安置协议》的被拆迁人就同一套房屋的权利发生冲突时,谁具备优先权?对此,自2003年6月1日起实施的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称“司法解释”)做出了明确的规定:拆迁人(本案中为房产商)与被拆迁人(本案中为张先生)按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,具体约定拆迁人以位置、用途特定的房屋(本案中为韩先生购买的这套商品房)对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行背叛给第三人(本案中为韩先生),被拆迁人催促优先获得补偿安置房屋的,予以支持。因此,本案中的被拆迁人张先生对该套房屋拥有优先权,只要张先生坚持拒绝获得该房屋,就可以驳斥预购人韩先生对该套房屋的期权;只有在张先生具体回应放弃优先权的条件下,韩先生才需要按照《预售合约》的约定,取得房屋期权。

经过以上分析,具体了《预售合同》与《征地补偿移往协议》的效力高低、确认了房屋产权的归属(归属于被拆迁人张先生),那么,韩先生作为预购人否有权凭《预售合约》向发展商赔偿呢?房产商将同一套房屋分别以“拆迁移往”和“预售”的形式转让给两个下家,包含房产商“一屋两卖”,这种“一女二娶”的作法是房地产领域典型的违法行为,房产商必须对其中一个没优先权的下家(本案中为韩先生)分担赔偿金责任(因为他实际上已不可能将该房屋同时又出让给韩先生,包含还款不能),司法解释中明确规定:对于房产商隐瞒房屋属于拆迁安置房,导致预售合约无效、被撤销或被解除的,买受人可催促返还已付购房款及利息,并主张不超过已付房款1倍的赔偿金。因此,韩先生可以拿回已付的全部房款及利息,并主张房产商“弃一赔一”,至于最终需要拿到多少房款以外的惩罚性赔偿,这取决于法院综合该案的具体事实,行使“权利裁量权”,作出最终的裁决。

本案所体现出的纠纷具备相当的典型性,特别是目前本市旧区改建力度很大,将产生众多的拆迁安置户,此类纠纷再次发生的概率将大大提高。房产商对于拆迁移往户(被拆迁人)的补偿通常有货币补偿和实物(房屋)调换补偿两种,本案中对于张先生一家的补偿即归属于实物(房屋)调换补偿。由于被拆迁人必须安置房屋来解决居住于问题,相对于一般购房人而言正处于弱势地位,法律因此给与特别维护,赋予其对征地安置房的优先权。

如本案中的韩先生,虽然可以采取向法院起诉房产商的方法来确保自身权利,但这毕竟归属于亡羊补牢的事后救济行为。那么,对于一般购房者,如韩有效地回避购买商品房、却遇到拆迁安置房而产生的风险呢?

对于一般的房屋权利状况,比如产权人是谁,房屋否设定有抵押登记或其他司法容许,都可以通过向房地产交易中心展开查询来理解,以规避产权瑕疵所导致的交易风险。但由于目前的法律法规并未要求《征地补偿移往协议》在任韩政府部门进行登记,因此,公众不得而知查询,由于缺少审批性,一般购房人更应通过其他渠道来侧面了解所购房屋否属于拆迁安置房,如现场实地考察、向房屋所在地的征地移往机构(拆迁办)、居民、商家和派出所等告知,要求房产商在《预售合同》中做相应允诺等,尽量降低风险。我们呼吁,相关立法机关是否可以考虑到通过法律规定,要求《拆迁补偿移往协议》同《预售合约》一样进行强迫注册,从更大程度上维护愿意第三人(一般购房者)的知情权。而房产商也应诚信经营,不要因利益驱动而作出“一屋两卖”的违法行为,从源头上杜绝类似于本案的纠纷再次发生,否则,房产商最终也要受到法律的严厉制裁。

词条标签:宅基地 房屋拆迁 农村房屋 房产文书 房产案例