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关于房屋拆迁补偿的那些事!

作者:匿名  来源:拆迁维权律师网  日期:2020-09-19

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最近被热议的,是一则《杭州市关于调整杭州市征伐地区片综合地价标准的通知》。

通报将全杭州市的征伐地区片分为一至九级,每个等级的补偿标准有所不同。

这么具体划分“三六九等”,话题和争议自然是层出不穷。

为什么我所在区块的房子比你贵,但征地补偿却比你便宜,等等,这类问题就不断被明确提出来。

更有人说,征地政策有大变化了,今后就按这个新政策补偿。

这让不少网友看了一头雾水,搞不清拆迁到底怎么补偿。

所以,今天咱们就来理一理。

02

征地是一个通俗的称谓,更月的称谓是“接管”。

征用的可以只是土地,也可以是房屋(附带土地)。

这则《杭州市关于调整杭州市征地区片综合地价标准的通知》,具体提及:本标准适用于杭州市范围内的集体土地征收补偿。

所以,这个通报只针对土地接管,而不是房屋接管;或者说,对房屋征用的情况,还要再叠加房屋补偿的其他政策。

征地补偿,除了要考虑该片区的土地出让价和房价,还要考虑土地稀缺性。

对咱们普通民众而言,更关心的是房屋拆迁,因为房屋征用补偿才是“一笔巨资”!

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说道到房屋征用,同样一栋房子,是商品房、安置房,还是农居房,价值千差万别。

有所不同房屋的本质区分,在于房屋脚下的这块土地的性质,是国有土地还是集体土地。

征地或接管之所以复杂,就在于我国这种特有的土地所有权制度,即公有化。

土地公有化有两个特点:一是个人只拥有土地使用权,没有土地所有权;二是公有化有城乡二元结构不存在,即城市大部分土地为国家所有,城中村及农村土地为集体所有。

于是,城市和农村的拆迁补偿,就因为土地性质不同而几乎不一样了。

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农村征地,大多数是农居房,宅基地是集体所有。

城市征地,如果是城中村改造,那么土地也是集体所有,如果是商品房棚改,那么土地就是国有的。

(上文的这则通知,提到限于于集体土地征税,意味着只限于于城中村改建和农村拆迁,呼吸困难用作城市商品房棚改)

国有土地上房屋和集体土地上房屋拆迁,补偿政策完全不同!

房屋征地补偿中,安置部分可以自由选择货币安置,也可以选择调产安置。

杭州范围内,不同地区征地补偿政策也不会有差别,但大致结构趋同。

一般政策如下:

05

针对国有土地上房屋征税补偿

如中选货币安置,有以下补偿:

搬迁补偿费(=每套房屋评估单价*房屋面积,面积严重不足48㎡按48㎡算,由评估机构确认,价值要稍高于商品房市场价)

装饰装修及附属物补偿费(由评估机构确认)

迁往费和临时安置费(按户为单位)

补助与奖励(过渡性补助金、签约奖、争先奖、货币补偿奖等,按户为单位)

如选调产移往(移往选房),迁往补偿费不再是货币形式,而是等价交换安置房,即产权对调。

当然,这个“等价交换”是名义上的;实际中,被征地房屋如果48㎡以下,换48㎡安置房也不用补差,安置房价格可以在评估价基础上优惠(如打九折),可以有不多达30%的扩面优惠等。

其他与货币安置一样。

06

针对集体土地上房屋征税补偿

如选调产安置,有以下补偿:

房屋及附着物补偿(由评估机构确认)

搬去费和过渡费(按人、按户为单位)

补助金和奖励(签约奖、腾房奖、移往补助金等,按人、按户为单位)

分配安置房(每人60平+成本价扩面10平)

如中选货币移往,分配安置房面积将按照当地货币化移往政策进行变现。

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综合比较,两种土地性质房屋征地补偿的仅次于区别,在于一个是“2中选1”模式,而另一个是“1+1”模式。

国有土地房屋征地,是“2选一”模式。

房屋搬迁补偿按被征地商品房市场价值高一点评估,然后对这部分补偿得2中选1,是拿钱还是等价换房。

而集体土地房屋拆迁,是“1+1”模式。既能拿到房屋重置价值本身,还能按人口来分配安置房。

所以,集体土地房屋拆迁,特别是城中村征地,“谁谁家一夜暴富”,“谁谁家分了好几套房”的消息总不绝于耳;而棚户区改造,危房和老小区搬迁,靠这个不能改善居住环境,离发家致富还差很远。

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除此之外,集体土地房屋征地,一般都伴随整村土地被接管,也会同时涉及到上文提及的,集体土地被征用而得到补偿。

村民享有农村户口,因为土地征用而丧失了原本拥有的耕地,理应得到补偿。

这部分补偿,并不是必要分到个人,而是先到村集体,由村集体来决定“农转非”人选,然后将这部分补偿用于一次性交纳这部分人的荐保费。

这部分人也可以选择不要参保,一次性领有补偿,但大部分人都会自由选择拿丧失耕地为代价,来交换条件参保,划入养老等社会保障体系。

END

文 | 六叔 编辑 | 六公园园主

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