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世联评估专业对焦,从咨询的角度看待“新基建+房地产”!

作者:匿名  来源:拆迁维权律师网  日期:2020-11-22

三大方面七大领域

新基建涵盖的产业门类多属于国家战略性新兴产业,技术和资金密集型,产业链条长,辐射企业数量多,影响范围广,新的基建建设对推展国家产业转型升级,提高政府综合管理水平,协商城乡区域发展将起到显著起到。

“新的基础设施”主要包括三个方面:

信息基础设施:以5G、物联网、工业互联网、卫星互联网为代表的通信网络基础设施,以人工智能、云计算、区块链等为代表的新技术基础设施,以数据中心、智能计算中心为代表的算力基础设施等;融合基础设施:智能交通基础设施、智慧能源基础设施等;创意基础设施:重大科技基础设施、科教基础设施、产业技术创新基础设施等。

“新的基建”七大重点发展领域:5G、大数据中心、人工智能、工业互联网、特高压、新能源汽车充电桩、高铁轨道交通。

同时新基建不仅还包括承托各重点产业的设备、园区、研发中心等硬件设施的建设,也还包括其应用平台、软件系统、网络环境等软件设施的搭建。

新基建投资规模

预计2020年我国新的基础设施直接投资总额超强1.3万亿元人民币,未来5年,未来将会新增必要投资超强9万亿元,间接带动投资超15万亿元。新基建投资潜力极大,社会效益显著。

资料来源:国金证券、赛迪《新的基础设施发展白皮书》、世联评估分析整理

新的基建侧重信息化、数据化、智能化的发展,看起来与房地产行业关联度不低。实际上,房地产与新基建在空间建设的领域不存在诸多关联,而新基础设施中的5G、大数据、云计算、人工智能、轨道交通等根本性领域如能有效地赋能房地产,将给传统地产行业流经新的驱动活力。

三大新热点:产业地产、智慧地产、TOD

产业地产

新基建贴近产业和实体经济,为新兴产业和科学技术的发展提供必备的设施设施和支撑空间。产业地产以产业为相结合、地产为载体,构建土地的整体研发与运营,建构区域产、学、研集群,提升区域产业竞争力的新型产业形式。累计今年2月底,地方政府新增专项债的发行规模为9498亿元,其中归属于新基建范畴的“园区建设”和“轨道交通”规模分别为1070亿和110亿元,分别占总规模的11.3%和1.2%。目前国内百强房企中,多达半数均涉及产业园区建设。除较早布局产业地产的华夏幸福、张江高科、宏泰发展、联东U谷外,碧桂园、万科、恒大、融创、绿城、万达、华侨城等大型房开企业也频繁进场,打造诸如科技小镇、文旅小镇、农业小镇等不同类型的产业地产项目。在未来国家反对实体经济发展,房地产调控政策主调恒定的背景下,产业地产将步入新的发展阶段,长期持有、务实运营将沦为产业地产运营商实力的表现,也是其脱颖而出的秘诀所在。

智慧地产

主要是指新一代信息技术,还包括5G、物联网、大数据、人工智能等在地产行业中的深度融合和应用,根据空间范畴从小到大可分成智慧家居、智慧建筑、智慧社区、智慧城市四大类别。智慧地产引入数据化、信息化、智能化的互联网思维,将超越传统房地产运营模式陈旧、高耗弊端,推崇高效节能和人性化设计,打造出更加舒适度的居住于和商业空间,有利于房开企业提升产品品质,打造出产品亮点,树立品牌形象。目前大型房企基本都有向智慧地产转型升级的规划措施,而阿里、腾讯、华为、百度、小米等科技企业也主动寻求与地产商合作,跑马圈地,合力打造出标志性地产项目,海尔、美的、格力等家电企业也积极转型智能家居领域。随着“新基础设施”建设的推进和5G信息技术的推展普及,智慧地产有望步入爆发式的增长空间。

TOD

TOD是以公共交通枢纽为导向的综合开发模式,在新基建7大重点发展领域中,城际高铁和城市轨道交通是与地产行业关联紧密度较高的领域。轨道交通是城市建设的骨架环节,环绕轨道交通核心枢纽进行综合开发,可以提升城市公共上下班的交通效率及土地利用效率,更容易通过连片打造出区域的新功能、新形象,因此受到地方政府的欢迎。对于房开企业来说,TOD开发牵涉到住宅、商业、办公、公寓等多种物业形态,建设规模大、周期长投入低,对地产企业的综合开发能力和资金实力拒绝低。但是此类项目主要布局在一、二线城市,一般享有一定政策弯曲,房企可以通过参与该类项目获得匮乏的城市资源和区域进入性优势。另外,TOD项目尤其是地铁上垫类物业,具备与生俱来的区位交通和功能性优势,房企可以通过挖掘轨道交通物业的商业价值,实现区域物业价值快速增长,提升项目溢价能力。

三大新趋势:数字科技、运营提高、融资创新

新的基建项目通过大数据、云计算、物联网,造就房地产行业向数字化转变;新基础设施项目以物业谦和为主,重视后期运营服务,有望为房地产行业改变现有盈利模式获取参照;新基建项目融资方式更加市场化,融资模式也趋于多样化;综合来看,“新基建+地产”所呈现出的“数字科技、运营提升、融资创意”三大发展趋势,未来将会助力传统地产行业迎接挑战,克服困难,实现高质量的发展目标。

数字科技

房地产数字化是指云计算、物联网、大数据、人工智能等数字化技术在房地产产业链各环节中的应用于。在房地产开发环节,数字化助力企业降本增效,并助力企业提高从研发向运营和服务转型的核心能力;在资产运营环节,资产运营商必须建立数字化的资产运营体系,通过数据赋能开发、招商、运营、服务等全流程,实现资产运营的降本增效和服务增值,提高资产回报水平,并助力资产的金融化。

运营提高

新的基建贴近产业和企业,侧重政府的综合管理能力提升和区域的协调发展,因此对于政府和企业来说,人性化、精细化的管理能力不可或缺。房地产行业长期以来“重销售、重运营”,后期运营服务能力短板较为明显,在新基建建设时期,地产企业要转换思维,一方面必须扭转以往对运营服务重要性的忽略,增大对运营服务人员、设施的投放,提升运营能力和服务水平;另一方面也应该号召“新基建”的拒绝,加快楼盘、写字楼、园区、商场等物业项目的信息化部署,以技术手段减低管理运营的压力,提高运营服务的容量和精准度。

融资创意

新基建项目主要由市场化程度较高的企业主导,与传统基础设施项目由政府主导比起,融资方式渐趋多样化,可以允许更多社会资本的进入,有利于优化融资结构,提高资本的用于效率。以REITs为事例,今年5月,中国证监会与国家发展改革委联合公布了《关于前进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,既标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步,又标志着我国对于基础设施建设融资手段向社会化、多元化改革的趋势。

我司为房地产+新的基础设施可获取的相关咨询业务如下:

01、新基础设施+土地利用类咨询

服务内容:新的基建产业园区、科研中心、大型设施的建设必不可少对土地的利用,我司可为项目方提供全面的土地利用类咨询服务。还包括土地整理研发咨询,如土地价值分析、土地分等定级、研发规划、研发强度、出让策略等;征地更新咨询,如地上附着物盘点、征地补偿建议、社会风险稳定性评估等。

02、新基础设施+可行性分析/前期策划定位

服务内容:对于产业园区和TOD项目,我司可提供项目可行性研究和前期的策划定位咨询。包括取地可行性研究,即分析影响土地价值的核心因素,确定产业项目用地的合理价值区间;立项可行性研究,通过分析项目市场前景、经济效益和风险因素,为项目方立项投资决策获取参考依据;前期定位报告,对于产业园区类项目,对园区内厂房、仓库、办公楼、研发中心、生产设施等物业进行前期定位,对于TOD项目,对其可能牵涉到的商业、写字楼、酒店、公寓、住宅等物业进行前期定位,前期定位的内容包括但不仅限于物业体量、档次、类型、价格、物业发展建议、研发策略建议等。

03、新的基建+产业专项课题研究

服务内容:针对新基础设施的重点发展领域如5G、大数据、人工智能、新能源充电桩、城市轨道交通建设等领域进行专项课题研究,还包括产业政策梳理、国内外行业发展状态、市场竞争状态、产业空间布局、产业发展趋势等,为明确项目的规划建设和落地获取行业背景和发展理论研究反对。

04、新的基础设施+产业规划

服务内容:为政府和企业客户获取新基建涉及产业规划咨询,获取项目产业基础、产业发展优劣势、上层产业规划研究,具体目标区域内的产业发展战略、发展目标及发展措施,解决细分产业自由选择、产业空间落位和产业布局难题,指导未来区域产业发展和产业招商落地。

05、新的基础设施+园区定位/园区运营建议

服务内容:对工业用地、创新性产业用地等产业园区展开具体的策划定位报告,包括产业自由选择、产业业态规划、产业布局、空间设计、物业发展建议、研发效益测算等;对园区运营团队建设、运营流程优化、运营平台搭起获取实操性建议,对园区招商目标区域、目标产业和目标企业提供咨询建议。

06、新的基础设施+投融资方案建议

服务内容:测算项目经济效益,分析项目投入产出和现金流情况,融合新基础设施项目投资大、重运营的特点,综合比较多种投融资方式,提出合理的投融方案建议。包括但不限于专项贷款、PPP、银行贷款、信托、基金、REITs、IPO等,以超过充份降低项目融资成本,均衡项目现金流,提升项目资金利用率的目的。

07、新的基建+投后管理

服务内容:受投资方委托,以第三方中介机构的身份介入项目中后期管理,运用数据化、自动化、智能化的系统,监管项目公司治理、项目运行、资金流向流出、章证照使用、合约签定和抵押物情况,以保障项目正常进行,投放资金及时回款。

08、新基建+大数据信息服务

服务内容:创建和完备行业相关大数据信息库,如房地产市场数据、城市土地市场数据、银行贷款和抵押品数据、地方产业发展数据等,为客户提供专业及时的数据信息咨询服务。

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