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广州保利蹊跷介入 大�i村旧改之困:拆迁遇阻

作者:匿名  来源:拆迁维权律师网  日期:2021-04-13

元旦刚过,罗大爷在广州黄埔萝岗大�i村的第二栋房子再次被拆卸,他和老伴不得不住进了村里的祠堂。

与大�i村其他500多户村民一样,罗大爷世居于此,他们大多数都是罗姓。目前,大�i村正在进行旧村改建,罗大爷是拒绝在拆迁补偿协议上签署的村民之一。

大�i村所属的萝岗社区经济联合社(以下全称“萝岗经济联社”)主导了拆迁工作,罗大爷等30多户村民不不愿签订拆迁补偿协议后,他们的房子被萝岗街道城管执法人员队确认为“违法建设”,并展开拆毁。

整个大�i村已是一片废墟,仅零散地耸立着约20栋房屋。这些村民的家门口被建筑渣料堵塞,房子的窗户、墙壁遭破坏,但他们仍然拒绝在拆迁补偿协议上签字。

央企地产商保利发展控股集团股份有限公司(600048.SH,以下全称“保利地产”)翘首以盼早日已完成征地,作为大�i村原有改项目的合作企业,它计划在村民房屋拆毁的废墟上投资30亿元,建起一座城市综合体。

保利地产将成为大�i村原有改项目最大受益者,整个项目融资区的住宅计容建筑面积就相似20万平方米,大�i村邻近的商品房项目保利・罗兰国际二手房报价超过4万元/平方米。

保利地产介入大�i村原有改项目的过程蹊跷。原本萝岗经济联社申报大�i村原有改为项目的改建模式为自主改造,即应当由萝岗经济联社或其全资子公司主导。但是,大�i村在2018年启动拆迁、黄埔区政府在2019年国家发改委原有改为实施方案后,其改建模式又变更为合作改建,并在2020年正式引进了保利地产。

而实际上,据《中国经营报》记者了解,大�i村旧改项目申报自主改造模式并启动拆迁时,保利地产就已经介入其中。至2019年萝岗经济联社主导推进大�i村拆除率超过9成后,保利地产才从幕后车站到台前。

多位村民告诉记者,大�i村原有改为项目的改造意愿、实施方案、改造模式变更等相关表决,均系萝岗经济联社“一手操作者、安排”,并未反映村民真实意愿。

针对大�i村旧改为项目以上相关问题,记者已向保利地产、萝岗经济联社方面核实了解,但均未予以答复。

从拒不征地到违建

两栋房子陆续被拆毁后,临时搬入祠堂的罗大爷也住没法多久,因为这座“罗氏宗祠”也即将被拆除。

罗氏宗祠原本是大�i村一座历史久远的祠堂,在2011年注册为区一级保护文物单位。根据广州市相关政策规定,旧村改造过程中要对文物单位展开维护。

但在2020年,即大�i村大举推进征地时,罗氏宗祠突然被撤销了区一级注册保护文物单位,这意味着这座祠堂也将在大�i村原有改过程中遭遇拆毁命运。

大�i村从2018年开始就启动了拆迁工作,当时保利地产就已介入。据悉,大�i村改造范围内共有692栋建筑物业,至2020年7月底,已陆续拆毁了629栋,拆毁率超过9成。

但罗大爷等30多户村民拒绝在拆迁补偿协议上签署,因为他们指出补偿标准太过苛刻――楼栋四层及以下建筑面积补偿标准为“拆一调补一”,或按照回迁移往面积每平方米1.3万元展开货币补偿,楼栋四层以上建筑面积则按照每平方米1500元展开补偿。

此外,部分村民向记者表示,之所以拒绝签订征地补偿协议,还由于目前大�i村旧改为项目对搬迁移往的地点、房源等情况未作细化,不存在较小顾虑。

这30多户村民拒绝签订征地补偿协议后,他们的房子遭遇了拆毁,原因是“违法建设”。据不完全统计,这30多户村民总共涉及50余栋楼,其中至少17栋楼被以“违法建设”名义拆毁,另有8栋楼亦被拆除,但拆迁方没有给出明确理由。

萝岗经济联社一位负责人向记者说明称之为,他们只拆除了自愿签定征地补偿协议的村民房屋,以“违法建设”名义展开拆除的是黄埔区城管部门。

为此,记者向黄埔区城管部门查证,该部门一位人士不予坚称,“我们没有大规模参予大�i村的违建强拆,根据近两年的机构改革,违建拆迁等行政职能已下放至街道办一级。”

据记者多方求证理解,向罗大爷等大�i村这30多户村民印发违章建筑拆除催告书的具体部门为萝岗街道办事处综合行政执法队,它们也是推进大�i村原有改为项目征地工作的牵头部门之一。该部门一位人士在电话里向记者证实,萝岗街道城管执法队负责大�i村的违建拆毁。

根据国家有关征地拆迁管理工作的政策精神,征地牵涉到拆迁农民住房的,必须先移往后征地,妥善解决好被征地农户的居住于问题,切实做被征地拆迁农民原先生活水平不降低,长远生计有保障。

此外,程序不合法、补偿不到位、被拆迁人居住条件未获得保障以及未制定应急预案的,一律不得实行强制拆迁。而除“违法建设”以外情形的拆迁,则要依法向法院申请判令方能执行。

根据涉及法规,城管部门确认为“违法建设”的建筑物业,经由区一级政府批准后,无须通过法院即可采行强制拆除等措施。据记者理解,以“未获得合法的规划报建审批文件”为由,萝岗街道城管执法人员队将大�i村多户拒绝接受征地的村民房屋认定为“违法建设”,并进行了拆毁。

“城中村的房屋产权及建设本身就夹杂着很简单的历史遗留问题,如果城管部门细究,不少城中村房屋都会被确认为‘违法建设’。”黄埔区一位知情人士告诉他记者,“大�i村正值前进拆迁改建,为应付一些拆迁遇阻的村民,街道一级的城管部门必然会以违建的名义展开强拆。”

另据多位村民向记者补充介绍,大�i村原有改项目涉及大面积山林地、农用地、耕地及鱼塘水域的开发建设,但暂不清楚是否已经办理相关征地手续及土地性质变更。

从幕后车站到台前

大�i村旧改为项目从2018年就启动了征地工作;2019年,黄埔区政府国家发改委了大�i村原有改为实施方案;2020年,大�i村原有改项目月引入了保利地产成为合作企业。

这与广州市一般合作改建模式下的旧村庄改建流程不同,后者通常在引进并确认合作企业后,再由区一级政府国家发改委原有改项目实施方案,而后才不会签订补偿移往协议并启动征地。

广州市住建部门一位人士向记者讲解,大�i村旧改为项目改造流程之所以有所不同,可能是由于黄埔区作为广东省“三原有”改建改革创新试点,在旧村改建政策上不存在一些差异,不过前提是黄埔区出台了涉及政策依据。

而黄埔区当地一位熟悉大�i村原有改为项目的官方人士则否定了这一说明,其称之为广州原有村庄全面改建更新项目审批程序流程上并没有太大差别,大�i村原有改项目之所以先启动征地、后引进合作企业,主要因为在黄埔区政府批复了该项目申报自律改建模式下的实施方案后,又变更为合作改造模式。

“至于变更改建模式的原因,具体要向萝岗经济联社了解。自律改造主要由村集体经济组织或其全资子公司作为实行主体。”黄埔区当地这位官方人士告诉记者,“但旧村改建模式的更改,也要经过村民表决通过。”

事实上,根据广州市旧村庄全面改造的涉及政策规定,还包括改建意愿、选择合作企业、实施方案、改建模式等环节或事项,均不应经由村民表决通过。但多位村民告诉他记者,这些环节或事项的相关投票表决,均系由萝岗经济联社“一手操作者、决定”,没反映村民真实意愿。

萝岗经济联社一位负责人向记者确认,大�i村前期征地工作由萝岗经济联社主导推进,即与村民签订征地补偿协议。至2020年7月底,大�i村拆毁率多达9出时,大�i村旧改为项目更改自主改建模式为合作改造模式,保利地产才正式插手。

而据记者了解,早在2018年启动拆迁时,保利地产就已经介入了大�i村原有改项目,不过却并非由其出面作为实施主体与村民签定补偿移往协议并进行征地。

毋庸置疑,接下来大�i村旧改为项目前进完成征地并动工建设后,保利地产将从这个原有改项目收获极大的经济利益。

根据大�i村原有改项目实施方案及公开发表信息,项目征地安置总投资约30亿元,包括修缮安置区和融资区,将来大�i村旧改为项目为保利地产贡献利润的主要是融资区。

大�i村旧改为项目融资区计容建筑面积接近22万平方米,其中住宅面积约20万平方米,另有公配设施超过2万平方米。

保利地产毗邻大�i村开发了商品房项目保利・罗兰国际,目前在购二手房上海证券交易所价格超过4万元/平方米,按此大致测算,大�i村旧改为项目融资区住宅可售货值预计将超过80亿元。

据记者查询理解,除保利地产外,一家高调的私人股权企业也参与分食大�i村旧改为项目。明确而言,大�i村原有改为项目确定引进的合作企业为广州萝城房地产开发有限公司,它是保利地产名下间接股权60%的附属公司,其余40%的股权则由一家名为“广州市凯胜投资有限公司”的企业持有,击穿后为姚仲明、夏仕伟、李惠海、李灿良等自然人股东。

记者进一步查找获悉,李惠海与保利地产存在诸多空集,但暂不确切其与广州市凯胜投资有限公司的背景及在大�i村原有改项目承担的角色。