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你签的拆迁补偿安置协议合法吗?

作者:匿名  来源:拆迁维权律师网  日期:2021-04-06

文|王书博

编辑|王书博

简介:征地补偿安置协议是房屋拆迁中的核心内容。尽管房屋拆迁补偿移往关系性质上属于行政法律关系,拆迁人与被拆迁人之间法律地位不对等,房屋拆迁不存在的行政强制性和期限性,使得被拆迁人在房屋拆迁中相对于拆迁人来说正处于弱势群体地位。因此,有时拆迁人与被拆迁人之间的拆迁补偿安置协议变为了“城下之盟”。作为弱势一方的被拆迁人,为了更好的维护自身合法权益。因此,有必要较详尽了解拆迁补偿安置协议涉及问题。

一、对拆迁补偿安置协议的主体确认

毫无疑问,协议的主体是房屋征地过程中发生权利义务关系的拆迁人与被拆迁人。根据《征补条例》第四条规定,市、县级人民政府负责管理本行政区域的房屋征税与补偿工作。市、县级人民政府确认的房屋征税部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工,互相配合,确保房屋征收与补偿工作的顺利进行。

这条规定包括三层含义:一是房屋征收与补偿工作由市、县级人民政府确认的房屋征税部门组织实行;二是房屋征收与补偿的主体是市、县级人民政府三是市、县级人民政府有关部门应该按照职责分工,互相配合,确保房屋征税与补偿工作的顺利进行。

拆迁过程中,被征地房屋有私有房屋与公有房屋区别,谁与拆迁人签定拆迁补偿移往协议也略有不同。征地私有房屋的,拆迁人应该与被拆迁人订立征地补偿移往协议;征地公有房屋的,拆迁人应该与房屋用于人议定拆迁补偿移往协议;拆迁出租房屋的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人共同议定征地补偿安置协议;合乎下列情形之一的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人分别议定征地补偿移往协议:

(1)拆迁继续执行政府规定租金标准的公有出租房屋且被拆迁人自由选择货币补偿的;

(2)征地执行政府规定租金标准的私有居住于房屋的;

(3)征地房管部门依法代管的房屋的;

(4)拆迁宗教团体委托房管部门代理经租的房屋的。

上述所称的继续执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋,还包括由房管部门代理经租的私有居住于房屋、实施私房政策后由房管部门代为经租的居住房屋。

二、拆迁补偿的方式

拆迁补偿的方式有两种:货币补偿或者与货币补偿金额同等价值的产权房屋对调。产权调换可以实施以房屋建筑面积为基础,结算差价或不结算差价的就地安置或异地产权调换。

律师在拒绝接受被拆迁人委托时应提醒委托人,被拆迁人可以选择补偿方式。但是选择权要受到以下两种条件的限制:一是征地非公益事业房屋的附属物不作产权对调,征地时被拆迁人不能自由选择货币补偿;二是被拆迁人与房屋承租人对中止租赁关系达不成协议的,只能实行产权调换,被拆迁人不能自由选择货币补偿。

三、房屋征地补偿安置协议的内容

《征补条例》第二十五条规定,房屋征税部门与被征税人依照本条例的规定就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权对调房屋的地点和面积、搬迁酬劳、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、迁往期限、过渡性方式和过渡期限等事项议定补偿协议。

律师提醒,拆迁补偿安置方式自由选择房屋调换的,征地补偿安置协议的内容应当还包括对调房屋的价值金额、面积、地点、层次和房屋交付时间等事项,拆迁人应当向被拆迁人支付搬家补助费、设备迁移费。征地居住于房屋以期房对调的,拆迁人应该与被拆迁人、房屋承租人在拆迁补偿移往协议中,根据建设情况誓约过渡期,并遵从过渡期的约定。过渡期内,由被拆迁人、房屋承租人自行安排住处,拆迁人还应支付过渡期内的临时移往退休金。搬家退休金、设备迁移费和临时安置补助费标准则由价格主管部门会同房地资源局制定。

如当地对协议有备案拒绝的,拆迁人应当按当地规定将其议定的所有征地补偿移往协议报征地主管机关备案。实践中,与拆迁移往相关的细则规定由各省市区自行制定,使得各区域间的不平衡。因此对涉诉房屋征地补偿移往协议纠纷,根据审判工作实际需要,协议内容不应载明的事项主要应审查是否不具备以下几点:

1.被拆迁房屋的基本情况

包括房屋土地使用权获得方式,房屋产权证号码,房屋的结构、面积、地点、层次、朝向、建筑年限及被拆迁人家庭结构等。有附属用房、地下室、附着物的都应列明。同时对房屋内用水、用电、供气、通信和其他需列明的重要设施须要拆迁的,也要在基本情况中标明。

2.被征地房屋的评估情况

不管是货币补偿还是产权对调,为避免征地过程中低值低估和高值低估等不正常情况,都应请不具备资质的评估机构对被拆迁房屋区位、用途、结构、成新、层次、建筑面积等基本因素融合行业规定展开评估。

3.征地补偿安置方式

要根据被拆迁人的意愿确定征地补偿移往方式。非被拆迁人真实意思表示的,法律无法接纳。如果是实施产权调换的,还不应根据实际情况标明安置用房建筑面积、地点、层次、户型结构、朝向、交付给时间等。

4.搬迁期限、过渡性方式、过渡性用房地点面积、迁往补助费、拆迁补偿费用缴纳办法等

5.违约责任

拆迁人与被拆迁人就房屋搬迁期限、周转房过渡期限、安置房交付给期限等还可誓约违约责任及争议解决办法。