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《湘潭市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法》政策解读

作者:匿名  来源:拆迁维权律师网  日期:2020-09-25

一、制订背景

(一)新《土地管理法》对征地程序明确提出新的要求

2020年1月1日起实施的新《土地管理法》第47条规定,县级以上人民政府在申请人征税土地(用地报批)前必须完成与拟征税土地的所有权、使用权人就补偿、安置等签订协议,征地程序已前置。而新《土地管理法》实施前,征地程序是县级以上人民政府在申请人征税土地(用地报批)并经省人民政府批准征收土地后才能启动征拆工作。

(二)18号文件已到期

根据《湖南省规范性文件管理办法》第二十六条“…规范性文件的有效期为5年,但是标注‘暂行’、‘试行’的规范性文件有效期为2年…”,我市目前继续执行的《湘潭市集体土地征税与房屋征地补偿安置暂行办法》(潭政发〔2018〕18号,以下简称“18号文件”)为暂行办法,已于今年7月17日到期。

(三)18号文件的补偿标准多年未变

18号文件的房屋征地补偿、住房货币移往补贴等补偿标准仍维持在2013年水平,与当前物价、商品住房均价不存在较大差距,比如:住房货币安置补贴标准9.8万/人,该补贴标准是根据(2013年商品住房均价3500元/m2-当时购买安置房价格700元/m2)×当时城镇人均住房面积35m2的结果。而当前商品住房均价约5600元/m2,与2013年相比,上涨幅度超过60%。而且城镇人均居住面积也由35m2/人增至45m2/人。

二、主要内容

该办法分八章共61条,其中,第1条至第7条为第一章总则部分;第8条至第24条为第二章实施程序部分;第25条至第30条为第三章征地补偿部分;第31条至第42条为第四章房屋征地补偿部分;第43条至第51条为第五章住房货币移往补贴部分;第52条至第54条为第六章自拆自建宅基地移往部分;第55条至第58条为第七章责任追究部分;第59条至第61条为第八章附则部分。

该办法的附件1,具体了农用地上青苗和附属设施包干补偿标准;附件2,具体了药材、果树、苗木、茶油林迁往补助金标准;附件3,明确了搬家费、过渡性酬劳、误工及农具补助金、交通补助金标准;附件4-1至4-5,明确了房屋征地补偿标准;附件5,明确了预制场、砖厂、沙场等补偿费标准;附件6,明确了坟墓迁入补助标准;附件7,关于征收建(可分)筑城物及地上附着物计算出来补偿方法的说明。

该办法在18号文的基础上,主要对以下内容进行了修订或补足完备:

(一)调整机构职能,具体了涉及责任

1.将原国土资源局负责指导、监督职能调整至市优化人居环境事务中心,同时明确了县(市)区、园区管委会的责任(第三条);

2.具体相关部门的责任,如集体经济组织成员的审查(第十七条)、造塘还塘的确认(第二十八条)、对向警方房屋的被征地当事人及家庭成员是否合乎建房资格的审查(第三十三条)等。

(二)依法调整征地程序,具体具体内容

1.新的《土地管理法》实施后,征地程序由原先批后征调整为先征后批,但因国、省配套政策未台,明确征地程序按土地管理法第四十七条的涉及规定作为依据进行了明确(第八条),一并明确的还有土地征收启动公告、积极开展土地现状调查、社会平稳风险评估、编制征地补偿安置方案的相关内容(第十条、第十二条、第十三条、第十四条)。

2.新《土地管理法》第四十七条第四款已明确规定,保证资金足额到位已列为了法律依据,因此,明确了必须按测算的征拆资金足额做到后才能发布土地征收启动公告(第九条)。

3.明确了拟征收土地批准后,对拒不签定补偿安置协议的依法申请人人民法院强制执行的具体内容(第二十二条)

4.明确了新旧政策的交会(第六十条),一是具体新《土地管理法》实行前和实行后按原用地审批方式取得土地征收批准文件的仍按原公告程序执行;二是具体政策实施前,已公布征地补偿移往方案公告的,按照公告具体的政策和标准执行。

(三)依法依规确认被征地房屋合法性和补偿面积

本次政策修订,对被征地房屋的合法补偿面积的认定,按权利证书或审批批准后面积不尽相同,取消了18号文件与人口挂钩的模式。确认方式分为四种(第三十二条、第三十三条)。

(四)科学合理制订补偿安置标准

政策修订前继续执行18号文件的各项补偿标准仍与2013年84号文件的补偿标准基本一致。但2013年以来,物价和商品住房均价均有不同程度下跌,18号文件的各项补偿标准已经滞后。而本次政策修订,是根据市统计局获取的湘潭统计资料年鉴数据和市住建局提供的湘潭市商品住房均价,融合湖南神州耗资事务所的调查和测算,制定各项补偿标准。

1.房屋拆迁补偿单项标准(含主体和装修)提高30%至60%之间(附件4-1至4-5)。其中农村主要房屋结构提高补偿标准如下:

(1)砖混楼房原1150元/m2,根据神州造价所测算为1800元/m2,提升幅度为56%;

(2)框架楼房原1450元/m2,根据神州耗资所测算为2100元/m2,提高幅度为45%;

(3)砖混一层原1000元/m2,根据神州造价所测算为1600元/m2,提高幅度为60%。

2.住房货币安置补贴提升至17.1万元/人,提高幅度为74%。

目前执行18号文件的住房货币移往补贴标准为2013年9.8万元/人的标准,而2013年的商品住房均价是3500元/m2左右,按35 m2/人住房标准融合商品住房均价(剔除原出售安置房700元/m2)制定的补贴标准。今年市住建局提供的商品住房均价已超过5600元/m2左右,与2013年比起,上涨幅度为60%;同时根据市统计局提供的湘潭年鉴统计数据,城镇人口人均居住面积达到45 m2/人,与2013年相比,人均居住面积提升近29%左右。本次制订的住房货币安置补贴标准,是按当前商品住房均价剔除砖混楼房(农村普遍房屋结构)的补偿标准再除以城镇人口人均居住面积制订,明确公式为(5600元/m2-1800元/m2)×45 m2/人(第四十四条)。

同时,通过新制订的政策标准与原18号文件政策标准(可以补空)对比测算,存在被拆迁家庭有6人及以上集体经济的组织成员的,其房屋征地补偿安置总额在18号文件测算的基础上略有增加的问题。为解决问题这一问题,本次政策修改,对被拆迁当事人家庭成员在六人及以上均为被征地集体经济组织成员,只有唯一住宅,合乎分户审核建房条件的,按可批准后宅基地面积一次性给与800元/m2的补助金(第五十一条)。

3.农用地上青苗和附属设施包干补偿、药材、果树、苗木迁往补助、搬家费、过渡性酬劳、误工及农具补助、房屋内外附属设施补偿、预制场补偿、坟墓迁入补助金等标准,均在18号文件的基础上整体上调20%(附件1、附件2、附件3、附件5、附件6)。

(五)适当增加了世居户、混居户、外来户住房货币安置补贴人数认定(第四十八条)

18号文件对世居户、混居户、外来户的住房货币安置补贴实行1人保底,3人封顶,本次调整为1人保底,4人封顶,对封顶人数减少1人。

(六)提高自拆自辟修复宅基地补助标准至800元/m2,提升幅度为100%

目前继续执行18号文件的自拆自建修复宅基地补助标准,是按原合法批准的住房建筑占地面积400元/m2的标准,而该标准与2013年84号文件一致,已继续执行七年。考虑物价上涨幅度较小,同时,通过新修改的政策标准与原18号文件政策标准(可以补空)对比测算,存在被拆迁家庭有5人及以上集体经济的组织成员的,其房屋征地补偿安置总额在18号文件测算的基础上有所增加的问题。为解决这一问题,本次政策修改对修复宅基地补助标准提高了100%。同时,被征拆当事人家庭有两个及以上子女,只有唯一住宅,家庭成员均为集体经济的组织成员,符合分户建房条件的,每户可按修复宅基地审批面积800元/m2给与补助金(第五十三条)。